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股事:该来的终会来,楼市即将变盘!房产将会是今后几年最垃圾的资产!(二)

2017-11-24 09:46:24 来源:本网 繁体中文 有奖报错 发表评论 打印正文 关闭页面

  股事:该来的终会来,楼市即将变盘!房产将会是今后几年最垃圾的资产!(二)

  (2017.11.23)

  ——股事

  三、不堪重负的房企债务,2018年进入偿债高峰期

  根据墨卡托中国研究中心的报告,中国的非金融体系债务占GDP比例高达328%,远远超过一般认知的250%的警戒线。这意味着经济的增长将被债务的利息抵消殆尽,而表面的经济繁荣则愈加成为一种仅仅具有“纸面财富”的庞氏骗局。

  而负债最为典型、负债率最高的就是房地产企业。

  根据2017年6月25日商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院联合发布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》(2017春季),2017年中国25个一类行业中,财务安全状况最好的行业是纺织服装行业,最差的是房地产业。在财务安全最差的100家公司中,房地产行业数量最多,达到23家。

  2009年,房地产行业负债率为65.02%,2011年突破70%,而2016年已达到76.7%。7年间,房地产行业负债率增加了11.68个百分点。

  2017年上市企业三季报披露数据显示,

  A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增长幅度达23.21%。

  这136家上市房企的平均资产负债率为79.45%,

  去年则为77.5%,同比增加1.95个百分点。截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元。

  其中,有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%;在70%-80%之间占比为23%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家,占比超过37.5%。

  在这136家上市房企中,总负债同比上升企业为87家,占比为64%。万科、绿地控股(600606,股吧)和保利地产(600048,股吧)负债均超过5000亿元,分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。

  2015年以来,因为公司债成本较低,房企大规模发行公司债,借贷资金平均周期为2年。而这些债务还未进入集中还款期,预计2018年将进入还债高峰期。自去年11月份以来,货币环境趋紧,金融监管的加强,房企融资环境收紧,去杠杆力度加大,加上今年调控政策全面加码,估计明后年偿债高峰期来临时,部分房企将难以承受资金压力而有发生资金链断裂的风险。

股事:该来的终会来,楼市即将变盘!房产将会是今后几年最垃圾的资产!(二)

  随着房地产调控和泡沫破灭,房企一旦周转能力受阻,销售回款率难以维持高位,偿债能力就将失控。届时,过高的负债率就将成为压倒企业的稻草。

  在加强金融监管、房地产调控的的背景下,房企“差钱”现象越来越普遍,贷款、筹钱越来越难。房企只有加快资金周转,只有拿更多的地,只有拿到地才可以到银行贷到款,才可以借新换旧维持资金链。这就是为什么现在销售、投资等增速全面回落的情况下,房企还在拼命拿地的原因。

  截至10月26日,全国已经有6个城市土地出让金达到千亿。北京(楼盘)为2030亿,杭州(楼盘)、南京(楼盘)、重庆(楼盘)、上海(楼盘)、苏州(楼盘)超过1000亿。超过500亿的城市达16个,均创造了同期历史最多。中原地产研究中心统计显示,截至2017年9月,拿地积极的50家大型房企合计拿地金额达17711.8亿元,与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比,涨幅达到48%。

  房企拿地的景气被很多人解读为看好后市,其实,这正是房企为能够贷到款而拿地,为维持资金链而拿地,这正是房企续命的表现。

  由于银行把房地产视为优质资产,房地产抵押成为贷款的优质标的。现在房地产泡沫明显处于破灭初期,各项指标都在回落,唯独房企拿地的指标在强劲增长。这不代表房企看好房地产后市,不代表房企和银行对房地产泡沫破灭没有清醒认识,也不代表房地产将继续火爆。而正相反,正是由于房地产开始回落,房地产泡沫开始破灭,房企债务持续增长,债务压力越来越大,为了维持资金链,就不停地加码拿地,只有拿到地才可以拿到贷款,才可以维持资金链,才可以借新换旧。

  如此,便形成了一个恶性循环。债欠的越多,就越需要拿更多的土地开发,这样才能借贷到新的一笔钱,以便用新借来的钱去还旧账。而在房地产全面冰冻政策下,在资金成本越来越高、流动性越来越紧的背景下,这种模式将很快走进死胡同,尤其是2018年以后的“6万亿”还债高峰期的到来。

  在房地产业盈利能力越来越弱的今天,房企欠的负债却越滚越大,这进一步加剧房地产行业债务风险,从而给银行和整个金融系统带来巨大的风险。

  郭树清曾指出:房地产相关贷款(含以房地产作为抵押、担保)的占比已经超过了(总贷款)的三分之一,个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%,潜在风险比较大。“银行直接和房地产相关的超过一半,即便是三分之一的平均水平,也是多的。”

  银行系统自身也意识到了房企债务的系统性风险,纷纷采取收紧信贷的政策。(公众号:股事)融360监测数据显示,进入四季度以来,超90%以上的中国境内银行表示目前均面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。各地银行提高房贷利率已经成为普遍现象,限贷措施逐步加码,银行房贷额度也越来越严格。

  从个人房贷看,截至2016年末,银行业贷款价值比(LTV,指贷款金额和抵押品价值的比例)超过70%的个人住房贷款,占比已经达到9.7%,这一指标较同比增加了6.7个百分点。住房按揭贷款成数要求控制在七成,这是大部分银行压力测试的结果,意味着房价下跌30%按揭贷还可承受。但是有近10%的个人住房贷款的LTV超过七成,就意味着房价下跌不到30%,有近10%的按揭贷就会出现风险。

  银行过去解决房企贷款难题是通过表外融资,现在这条路也随着金融监管的加强而被堵死,房企在流动性吃紧、资金成本升高、融资成本持续上升(十年期国债已经跌破92)、销售全面走弱、调控持续发力、金融监管加强等背景下,在偿债高峰期即将到来的背景下,很多正在面临资金链断裂的局面,进而可能引发整个房地产行业的债务危机、房地产泡沫的崩盘。

  我们过去解决问题的办法就是转移,把债务转移给民众。可是如今这条道也快走到尽头了,居民的购买潜力也被挖掘的差不多了。通过股市和本轮房地产的阶梯轮换炒作,一二线城市民众的加杠杆已经被透支,而目前的三四线城市也接近尾声,本来就房价不高的三四线喊城市,目前也在拼命加杠杆买房,这本身就说明居民的购买力已经被透支的差不多了。

股事:该来的终会来,楼市即将变盘!房产将会是今后几年最垃圾的资产!(二)

股事:该来的终会来,楼市即将变盘!房产将会是今后几年最垃圾的资产!(二)

  在过去的20个月里,居民总债务与居民总收入之比快速攀升了20%,目前已经超过一倍了,已经接近美国次贷危机时的水平。目前,居民收入的30%已经用于买房,而根据经验统计,30%已经是上限,很难在高了。今后的房地产销售增速只能快速回落而不是继续增长。

  房地产是个周期性行业,在过去两年的疯狂行情中,必然伴随这疯狂的加杠杆,疯狂的债务扩张,房企疯狂的举债,债务率的大幅攀升。2015-2016的行情导致房企大量举债,而2018-2019年的还债高峰正好将遭遇流动性的收紧,美联储持续密集加息的过程、逐步加码的美联储缩表,将遭遇因此的国内资本外流和外汇占款的不断减少,以及由此导致的流动性紧缩。更将遭遇国内货币政策趋紧、实际利率不断走高的过程,加息是不会缺席的,国债收益率的持续飙升已经使得融资成本和债务成本大幅飙升。这阶段还将遭遇因房地产泡沫破灭而导致的经济减速,已经由此导致的债务违约上升。更重要的是,由于居民个人购买力被透支殆尽,杠杆被加到近于极限,房企和银行的债务将无从再转化到百姓头上。

  这些,都将极大可能导致部分房企,尤其是中小房企的资金链断裂,由此极可能引发房产抛售,引发连锁反应,导致债务大规模违约,也有可能导致房地产泡沫破灭的加速,甚至是崩盘的可能。而这些也必将使得和房地产关联一体的银行金融系统发生债务性危机,慧律也将因此有相应的表现。(未完)

  最后说几句今日A股的大跌,早在11月6日,股事之前对A股已经有过明确的判断,一直没有变化,认为A股自股灾后就是一个国家队资金托底、操盘的行情,是“人造”行情,是为保慧律、保泡沫的唯稳行情,缓慢攀升的走势都是国家队资金通过大盘指标股的操控所为,而非真正的市场走势,上证指数并不能真实反映市场。

  就在上周调整之前和这次大跌前,股事在11月9日及之后,几次通过给赞赏微友推送的短信中对A股做出了警示,对目前股市再次阐明了股事的观点。下面原文附上最近这几次对赞赏微友推送的有关A股的短信,最后一条是今天早上大盘开盘前推送的,没想到今天A股就如此大跌:

  ===11.09感谢您的赞赏肯定!有微友问近期会不会有股市大牛市?股事认为不会有,现在没有任何A股大牛市的基础条件,正相反,股事认为,如果不是国家队操控指数,股指早已跌的比现在要多很多,目前指数是失真的。我们将来面对的是全球性的危机,是整体大宽松后的大收缩,是资产泡沫纷纷破灭的过程,这个过程恐怕应该是几年的事情,这也将很大可能伴随着战争的爆发。所以,股事的建议很简单,之前也说过:轻资产。

  ===11.16感谢您的赞赏肯定!趋势本身就是过程,我们所说的泡沫破灭也是一个过程,这个过程的每个阶段是不同的,可是总有人认为某个时点泡沫“砰”一下就破掉了,这是不科学的,比如中国的房地产泡沫,其实目前正处于顶部开始破灭的初期。这个过程将是相当长的,加之政府的冰冻调控作用,见顶过程也是需要至少几年时间,初步估计最少也得2-3年,也就是说,今后两三年我们将看到房地产泡沫的快速破灭过程,之后才是漫长的回归之旅,是至少是十到二十年。所以,我们所说的经济金融WEIJI将在2018-2019年大概率爆发,也就是集中爆发期。狼来了,就是指这个时期,其标志就是资产的大幅度快速缩水过程。很多人被大HUI前的唯稳所感染,认为某国已经完胜。请记住,某国在金融方面和美国华尔街不能比,不在一个层量级上,某国的金融在华尔街有准备的金融总攻面前将****。这还不是最令人担心的,最恐怖的是*****,大棋局不能简单的理解成和另个对手的博弈。大家看看十年期国债就知道目前已经开始了......我们说的大棋局是至少十年的一个过程,也就是美国遏制中国、利益集团***中国的一个十几年的棋局过程,股事已经警示了近三年了,现在虽然有点晚,但还来得及,赶紧准备过冬!时间不多了!

  ===11.23感谢您的赞赏肯定!近日股指回调,尤其是周一,大幅度回落,后市又被一如既往的国家队拉起护盘,大盘蓝筹再次充当护盘工具。可以这样说,目前大盘蓝筹已经成为国家队操控股指的工具。而指数自从股灾后,国家队奋力托盘后,已经成为人造股指,已经成为国字号资金操控的股指,已经失去了意义。今年上证50和沪深300上涨了25%,上证指数上涨11.18%。而A股整体算数平均涨幅是-7.68%,中证1000涨幅-11.25%,创业板-4.27%。股事在11月6日给赞赏微友推送的短信中提示:“轻资产”,在11月16日再次提醒:“赶紧准备过冬!时间不多了!”。目前有一种观点认为A股将产生大牛市,将会产生像美股那样的持续攀升大牛市,股事对此观点只能用一个词来回答:“痴人说梦”!美股大牛有其内在的基础,是次贷危机后的超级大宽松和美国经济复苏作为基础的,而我们的A股正相反,流动性在趋紧,经济增速在下滑,房地产泡沫还是破灭,经济失速将在明后年大概率出现。指望国家资金持续拉升大盘指标股的护盘行动来人为来造就大牛市,恐怕历史上还没出现过。所以,股事再次提醒:轻资产,轻人民币资产!(此条是今早开盘前给赞赏微友推送的)

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